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地產(chǎn)項目策劃方案: 一、項目簡介： ?? 鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈 ??型將*同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。 ?? 鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場*發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了 ?? 銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。 ?? 現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 ??m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。 ?? 二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計XX年5月底辦下。 ?? 由此可見，目前鳳凰城的可售*由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售*過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。 ?? 二、市場概況及基本競爭格局： ?? a、 ??東南板塊及鄭汴路商圈。 ?? 鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。 ?? 鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在*盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期*了品牌障礙。 ?? 東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。 ?? 航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告) ?? b、 ??小戶型市場概況。 ?? 自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。 ?? 燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩房地產(chǎn)項目營銷策劃書 ?? 一、項目簡介： ?? 鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈 ??型將*同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。 ?? 鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場*發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了 ?? 銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。 ?? 現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 ??m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。 ?? 二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計XX年5月底辦下。 ?? 由此可見，目前鳳凰城的可售*由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售*過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。 ?? 二、市場概況及基本競爭格局： ?? a、 ??東南板塊及鄭汴路商圈。 ?? 鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。 ?? 鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在*盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期*了品牌障礙。 ?? 東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。 ?? 航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告) ?? b、 ??小戶型市場概況。 ?? 自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。 ?? 燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩
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包括建筑面積（長和寬），神仙也幫你出不了圖、設計要求。。這樣幾句話。這棟別墅是蠻豪華，別墅常年做。還有先介紹一下你的地*況。可以私下聊、地基周邊情況、坐向，把整理的效果圖發(fā)過來
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現(xiàn)在國內(nèi)造假的太多了，為什么那么多人非要去買進口LV。給你舉個例子吧，用著放心，其實你用原裝進口的斯達科stucco也就3萬左右。，我們追求的是內(nèi)在的品質(zhì)。。，質(zhì)量肯定沒的說，國產(chǎn)的材料也要將近2萬塊，選擇進口的還是國產(chǎn)的呢！1000萬的別墅都有了。建議你還是選擇原裝進口的，至少要經(jīng)久耐用，粗狂沉穩(wěn)的氣派張揚一種不經(jīng)雕琢的隨意，質(zhì)量有時候確實不敢恭維，而對于別墅業(yè)主來講？關鍵是產(chǎn)品質(zhì)量有保證讓咱少折騰點就行了：同樣的STUCCO涂料。，肯定物有所值，誰還差那一兩萬塊錢。，畢竟工錢都一樣（現(xiàn)在人工費越來越高了），為什么有些人非要高價去買進口寶馬，一直想要尋找一種與自己身份品味配套的別墅外墻材料。經(jīng)常有人這樣問：一棟400平米的別墅少說要600萬到1000萬吧？同樣是車。你想想同樣是包，既然翻新肯定要用好的外墻材料？坦白說進口的肯定要貴些，但也沒貴多少，追求的自然古樸！對于別墅來講最多獨家優(yōu)惠 最全樓盤* 最火業(yè)主* 最多購房者選擇--買房就上搜房網(wǎng)
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